용산정비창 전면1구역 수주전에 뛰어든 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 조합원들의 표심을 얻기 위한 파격적인 조건들을 내걸었다.

HDC현대산업개발은 금융 조건, 이주비, 공사비, 공사기간, 미분양 대물변제 등 조합원의 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는데 초점을 맞췄다. 포스코이앤씨는 조합원의 금융부담을 최소화면서도 조합과 상생할 수 있는 금융 혜택을 공개했다.

HDC현산이 제안한 사업비 조달 금리는 CD+0.1%로 도시정비사업 사상 최저 수준이다. 수천억원에 이르는 사업비를 감안하면 금융 이자를 획기적으로 줄일 수 있는 조건이다.

조합원 최저 이주비는 가구당 20억 원(LTV 150%)으로 책정했다. 이주비를 초과하는 추가 대출에도 동일한 LTV를 적용한다. 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있다는 평가다.

HDC현산이 제시한 공사비는 평당 858만원으로, 조합의 예정가(960만원) 대비 100만 원 이상 낮다. 사업성 제고를 위해 경쟁사보다 5843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다는 것이 HDC현산 측 설명이다. 공사기간도 경쟁사보다 5개월 짧은 42개월로 제시했다.

아울러 상가와 오피스등 비주거시설에 대한 미분양이 발생할 경우 '최초 일반분양가' 또는 '준공 때 감정가' 중 높은 금액으로 대물변제하기로 했다.

단지 설계를 보면 HDC현산은 9개동 설계를 제안했다. 포스코이앤씨(12개동)보다 3개 동 적어 동간 거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조다. HDC현산은 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업해 단지 내 머무는 시간을 고려한 주거 환경을 구축하는 데 초점을 두고 있다.

포스코이앤씨는 사업비 금융 조건으로 'CD+0.7%'로 제시했다. 조합원의 추가 이주비는 담보인정비율(LTV) 160%를 보장하고 'CD+0.85%'의 조달금리를 적용하기로 했다. 정비사업 최대 규모인 사업 촉진비 1조5000억원에도 추가 이주비와 동일한 금리 기준을 적용한다.

조합원 분담금 납부 방식도 '입주 때 100% 납부' 또는 '입주 후 2+2년 유예 납부' 중 선택권을 제공한다. 어떤 납부 방식을 택해도 입주 전까지 대출 이자가 발생하지 않는 조건이다.

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조합의 공사비 지급 방식에서도 '분양수입금 내 기성불' 조건을 제안했다. 기성불 조건은 공사 진행률에 따라 공사비를 우선적으로 받는 방식을 말한다. '분양수입금 내 기성불'은 조합이 분양을 통해 확보한 분양 수입 재원 범위 내에 시공사가 공사비를 지급받는 방식이다.

포스코이앤씨는 이 밖에도 △착공 후 공사비 지급 18개월 유예 △입찰 후 공사비 물가 상승 20개월 유예 △제1금융권 5대 은행 협약으로 최저금리 조달 등의 조건도 내놨다.

포스코이앤씨는 평(3.3㎡) 공사비로 평당 894만원을 제시했고 상업시설에서 미분양이 발생한 경우 관리처분가격 기준으로 대물 변제하고, 업무시설은 책임임차를 조건으로 제시했다.

용산정비창 전면1구역 재개발은 용산구 한강로3가 40-641 일대에 지하 6~지상 38층, 12개동에 아파트 777가구와 오피스텔 894가구, 판매·근린생활시설과 업무시설 등을 건립하는 사업이다. 조합은 이달 말 합동설명회를 진행한 후 6월 중순 총회를 열어 시공사를 최종 선정한다.